Đòi tiền các dự án xây dựng nhà ở, chung cư ở Hà Nội?

ĐÒI TIỀN DỰ ÁN NHÀ Ở THỦ ĐÔ HÀ NỘI - DỄ HAY KHÓ ?

LIÊN HỆ LUẬT SƯ: 1900 6194

Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có tới hàng nghìn các dự án treo, chậm triển khai, tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoại thành Hà Nội như Mê Linh, Hoài Đức, Hà Đông... Hầu hết các dự án này đều có một điểm chung duy nhất đó là số vốn ban đầu để thực hiện, triển khai dự án của chủ đầu tư rất ít. Chính vì thế, chủ đầu tư thường tìm kiếm nguồn vốn bổ sung qua các kênh khác nhau như vốn ngân hàng, đối tác cùng đầu tư, vốn từ khách hàng. Trong số các nguồn vốn kể trên, vốn huy động từ khách hàng là nguồn được hầu hết các chủ đầu tư tận dụng nhiều nhất, do lãi suất thấp, thời gian vay dài hạn cũng như chưa có quy định của pháp luật cụ thể điều chỉnh vấn đề này trước khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở ra đời. Khi dự án nhà ở chậm triển khai hoặc vì một lý do nào đó mà bị treo, chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án, hơn ai hết người phải chịu thiệt thòi nhiều nhất đó chính là những người đã góp tiền vào dự án. Lúc này, việc đòi lại số tiền đã góp vào các dự án trở nên rất khó khăn, thậm chí là không đòi được, vì một số nguyên nhân sau:

1. Cơ sở pháp lý chấm dứt hợp đồng

Đây là một trong những nguyên nhân hàng đầu, một rào cản lớn đối với những  người tham gia đầu tư vào các dự án khi muốn đòi lại tiền. Hầu hết các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, biệt thự liền kề hiện nay khi chủ đầu tư huy động vốn đều sử dụng các loại Hợp đồng theo mẫu soạn sẵn như “Hợp đồng hợp tác đầu tư, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng vay vốn, Hợp đồng đặt cọc..” với các điều khoản hết sức chặt chẽ và có lợi cho chủ đầu tư. Cụ thể, đối với một số hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư thường đưa các điều khoản nhằm ngăn ngừa khách hàng chấm dứt hợp đồng, nếu chấm dứt hợp đồng trong quá trình thực hiện dự án sẽ bị phạt từ 30-50% giá trị hợp đồng, thậm chí phạt 100% giá trị hợp đồng (Dự án khu chung cư cao tầng và nhà ở cho cán bộ công nhân các khu công nghiệp tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Hà Nội, LICOGI 18). Hay như đối với hợp đồng đặt cọc, việc người mua nhà chấm dứt hợp đồng hoặc không tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà sau khi dự án triển khai xong sẽ là căn cứ để chủ đầu tư tiến hành phạt cọc, số tiền phạt cọc thường là 10-30%, thậm chí là tổng số tiền mà người mua nhà đã đặt cọc vào dự án (Dự án khu đô thị mới do Công ty cổ phần đầu tư bất động sản AIC làm chủ đầu tư tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Hà Nội). Như vậy, có thể thấy rằng trong nhiều trường hợp, người mua nhà rất khó để chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư, bên cạnh đó các dự án này đều bị chậm tiến độ hoặc treo dẫn tới hậu quả “Tiến thoái lưỡng nan” cho người mua nhà lúc này khi không thể tiếp tục đầu tư dự án và cũng chẳng thể nào rút lại tiền vốn.

 

2. Tình hình tài chính của chủ đầu tư

Đây cũng là một nguyên nhân phổ biến, là rào cản trực tiếp khi đòi lại tiền đã nộp vào dự án cho chủ đầu tư. Hầu hết trong các trường hợp này, tiền mua nhà mà người mua nộp vào đã bị chủ đầu tư sử dụng vào các mục đích khác, hay việc kinh doanh bị thua lỗ khiến cho họ rơi vào tình trạng phá sản. Bên cạnh đó, khi dự án chậm triển khai, có rất nhiều người mua nhà khác cũng muốn chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư cùng một lúc, dẫn tới chủ đầu tư không có khả năng chi trả. Người mua nhà lúc này dù có đủ căn cứ để đòi lại tiền theo quy định của pháp luật nhưng cũng đành chấp nhận.

 

3. Thủ tục khởi kiện phức tạp

Đối với những trường hợp có đủ căn cứ để khởi kiện, chủ đầu tư có khả năng chi trả nhưng hai bên không thể đưa ra được phương án giải quyết thông qua thương lương và đàm phán thì người mua nhà lúc này chỉ còn phương án duy nhất là khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền. Tuy nhiên, trình tự thủ tục, quy trình tố tụng hiện nay theo quy định của pháp luật là hết sức phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn từ nộp đơn khởi kiện tới khi xét xử sơ thẩm, có bản án của Toà, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục thi hành án.. Tính sơ qua, người mua nhà sẽ phải mất từ 1-2 năm, thậm chí 3-5 năm để đòi lại được số tiền đã đầu tư, chưa kể số tiền án phí phải chi trả trước đó tính theo % giá trị tài sản tranh chấp. Đây đều là những rào cản lớn khiến người mua nhà “ngại” khi đưa vụ việc ra giải quyết tranh chấp tại toà.  

 

Như vậy, có thể khẳng định rằng việc đòi lại tiền từ chủ đầu tư trong các dự án treo, chậm triển khai là một việc hết sức khó khăn và phức tạp. Chính vì thế, người mua nhà hơn ai hết trước khi đầu tư vào các dự án trên cần phải nắm và hiểu rõ các quy định của pháp luật, đọc kĩ các điều khoản hợp đồng cũng như lựa chọn những chủ đầu tư có uy tín, có như vậy mới hạn chế được tình trạng kể trên, hạn chế được rủi ro khi tham gia vào thị trường bất động sản.

Để được Luật sư tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ: 1900 6194

Email: luatsutoandan@gmail.com