Một số loại hợp đồng cần lưu ý khi mua nhà ở?

MỘT SỐ LOẠI HỢP ĐỒNG CẦN LƯU Ý KHI MUA NHÀ Ở

Khi tham gia vào thị trường mua bán nhà ở, bất động sản. Điều mà người mua nhà cần phải lưu ý nhất hiện nay đó là nội dung hợp đồng sẽ ký kết với chủ đầu tư, người bán nhà bên cạnh các yếu tố khác như giá cả, vị trí, diện tích, uy tín chủ đầu tư..Bởi lẽ, hợp đồng chính là căn cứ, cơ sở để người mua nhà chấm dứt hợp đồng, đòi lại được tiền khi dự án nhà ở xảy ra những sự cố như chậm triển khai, bị treo dự án. Tuy nhiên, trên thực tế người mua nhà khi tham gia đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở lại không lưu ý tới vấn đề này, không đọc kĩ các điều khoản trong hợp đồng, từ đó dẫn tới những phát sinh tranh chấp sau này. Bên cạnh đó, các hợp đồng này đều là những hợp đồng được chủ đầu tư soạn thảo sẵn với những điều khoản hết sức có lợi cho chủ đầu tư, hạn chế tối đa quyền và lợi ích của người mua nhà, thậm chí ràng buộc quyền chấm dứt hợp đồng của họ. Một số loại hợp đồng mà chủ đầu tư thường sử dụng trên thực tế mà người mua nhà khi tham gia vào các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cần lưu ý đó là:

1. Hợp đồng hợp tác đầu tư, Hợp đồng góp vốn

Đây là hai loại hợp đồng được các chủ đầu tư dự án nhà ở sử dụng nhiều nhất khi huy động vốn từ khách hàng để triển khai dự án. Điểm đặc biệt của hai loại hợp đồng này đó là không có các quy định của pháp luật cụ thể điều chỉnh hợp đồng trước ngày 08/08/2010 (Thời điểm Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở chưa có hiệu lực). Chính vì không có quy định hướng dẫn cụ thể, nên hợp đồng này được chủ đầu tư sử dụng khá nhiều trước thời điểm năm 2010 nhằm mục đích huy động tiền mua nhà từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện để bán, thậm chí dự án còn chưa đủ điều kiện để triển khai. Bản chất của các loại hợp đồng này có nội dung gần giống với hợp đồng mua bán nhà ở với các điều khoản về tiến độ góp vốn theo từng đợt, khi dự án hoàn thành vào một thời điểm nhất định, bên góp vốn sẽ được ưu tiên quyền mua nhà hình thành trong tương lai. Song trên thực tế, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn nêu trên đều không phải là hợp đồng mua bán nhà ở, đều không chịu sự điều chỉnh bởi các quy định của Luật nhà ở mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận đã được ký kết giữa các bên. Lúc này, các điều khoản đã được ký kết sẽ được sử dụng làm căn cứ để các bên thực hiện. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, đây đều là hợp đồng được chủ đầu tư soạn sẵn, có khá nhiều điều khoản bất lợi mà người mua nhà không để ý khi tham gia ký kết vào hợp đồng, cụ thể:

Thứ nhất, điều khoản về thanh toán: Đây là một trong những điều khoản dễ bị vi phạm nhất. Bên góp vốn, người tham gia đầu tư mua nhà nếu vi phạm vào điều khoản trên như việc thanh toán, thanh toán không đủ sẽ bị áp dụng phạt chậm thanh toán theo lãi suất mà hai bên đã thoả thuận. Ngoài ra việc chậm thanh toán tiền cho chủ đầu tư sẽ là cơ sở để chủ đầu tư thực hiện các biện pháp chế tài khác, ngoài biện pháp phạt lãi như phạt theo % giá trị hợp đồng, cùng với đó là chấm dứt hợp đồng.

Thứ hai, điều khoản về giá: Trong một số Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng hợp tác đầu tư, đây cũng là điều khoản cần lưu ý. Như đã đề cập ở trên, các hợp đồng này đều không phải là hợp đồng mua bán do hầu hết các dự án đều chưa đủ điều kiện để bán. Chính vì thế, số tiền mà người góp vốn, mua nhà đóng vào không phải là tiền mua nhà mà chỉ là khoản tiền góp vào dự án để thực hiện một giai đoạn nhất định của dự án như chỉ là tiền giải phóng mặt bằng, xây dựng đường xá, cầu cống... Khi dự án đủ điều kiện để bán, để có thể sở hữu nhà ở, người mua nhà phải ký thêm hợp đồng mua bán ngoài hợp đồng đã ký, cũng như phải nộp thêm tiền xây thô nhà ngoài tiền góp vào đã nộp trước đó. Số tiền xây thô nhà hầu như sẽ không được đề cập tới trong Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư. Như vậy, người mua sẽ không biết mình sẽ phải nộp thêm bao nhiêu tiền để có thể sở hữu nhà ở sau này, nếu số tiền này quá cao nằm ngoài khả năng thanh toán của người mua nhà, dẫn đến việc họ không thể mua nhà sẽ là cơ sở để chủ đầu tư phạt hợp đồng đối với họ.

Thứ ba, điều khoản về chấm dứt hợp đồng: Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, hợp đồng dân sự có thể chấm dứt trong các trường hợp:

- Hợp đồng được hoàn thành

- Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện

- Theo thoả thuận của các bên

- Một trong các bên chủ thể không còn, chết, chấm dứt hợp đồng

- Đối tượng của hợp đồng không còn

Hầu hết trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng trên, pháp luật đều ưu tiên việc tự do thoả thuận của các bên. Nếu các bên không thoả thuận về điều khoản này hoặc thoả thuận trái pháp luật thì mới áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết. Chính vì vậy, chủ đầu tư trong trường hợp này thường đưa vào các điều khoản nhằm hạn chế việc người mua nhà, tham gia góp vốn muốn chấm dứt hợp đồng. Cụ thể như đối với việc chậm thanh toán như đã đề cập ở trên hoàn toàn là cơ sở để chủ đầu tư hạn chế quyền chấm dứt hợp đồng của người mua nhà, nếu có chấm dứt thì họ cũng sẽ bị phạt hợp đồng rất cao từ 10-50%, thậm chí một số hợp đồng người mua nhà còn có thể bị phạt toàn bộ số tiền đã nộp vào do vi phạm nghĩa vụ về thanh toán khi muốn chấm dứt hợp đồng (Như Hợp đồng hợp hợp tác góp vốn của Công ty cổ phần đầu tư phát triển 18 CID 18, Dự án khu chung cư cao tầng và nhà ở cho cán bộ công nhân các khu công nghiệp tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Hà Nội, tại Điều 4 của hợp đồng này có quy định trường hợp bên góp vốn chậm thực hiện nghĩa vụ góp vốn thì chủ đầu tư sẽ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần phải trả lại số tiền bên góp vốn đã góp trước đó). Như vậy, rõ ràng đây là điều khoản rất quan trọng mà người mua nhà cần lưu ý khi tham gia giao kết hợp đồng, nếu không muốn để lại hậu quả nghiêm trọng.

Thứ tư, điều khoản về thời hạn thực hiện hợp đồng: Thời hạn thực hiện hợp đồng là quãng thời gian để thực hiện xong công việc đã nêu trong hợp đồng. Đối với các hợp đồng đầu tư dự án xây dựng nhà ở nói trên thì thời hạn thực hiện hợp đồng thông thường sẽ là thời hạn mà chủ đầu tư thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng, triển khai xây thô nhà ở, hoàn thiện hạ tầng xung quanh như đường xá, điện lưới, cầu cống..Song điểm cần lưu ý ở đây đó là trong các hợp đồng kể trên, thời gian thực hiện hợp đồng thường được đính kèm theo chữ “Dự kiến”, “Thời gian dự kiến”, tức chưa phải là thời điểm chính thức chắc chắn chủ đầu tư sẽ hoàn thiện xong các công việc kể trên. Trên thực tế, thời hạn thực hiện hợp đồng thường được các chủ đầu tư kéo dài, trì hoãn bằng nhiều lý do khác nhau như việc thay đổi quy hoạch, sự kiện bất khả kháng..Chính vì thế, có dự án ký hợp đồng từ năm 2009,2010 song cho tới thời điểm hiện tại là năm 2016 nhưng các dự án này vẫn chưa thể triển khai như dự án của Công ty cổ phần bất động sản AIC tại xã Mê Linh, Tiền Phong, huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc, dự án xây dựng khu nhà ở để bán cho cán bộ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên quốc phòng của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thuận Thành hợp tác cùng Tổng công ty xây dựng Trường Sơn-Bộ Quốc Phòng (Binh đoàn 12) tại xã Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội, Dự án của công ty Cổ phần đầu tư phát triển 18 CID 18 xây dựng khu chung cư cao tầng và nhà ở cho cán bộ công nhân các khu công nghiệp tại xã Tiền Phong, Mê Linh, Hà Nội; Dự án Minh Giang Đầm Và chậm triển khai, Dự án Diamond Park New do Công ty cổ phần kiến trúc Châu Âu làm chủ đầu tư..

Ngoài các điều khoản phổ biến nói trên, còn rất nhiều điều khoản khác mà chủ đầu tư có thể thêm vào hợp đồng mà nếu người mua nhà không đọc kĩ, rất có thể sẽ để lại hậu quả rất nghiêm trọng sau này.

 

2. Hợp đồng đặt cọc

Kể từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở ra đời, quy định cụ thể về tiến độ góp vốn, tỷ lệ góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn xây dựng nhà ở từ người mua nhà qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư sau khi đã thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và thông báo cho Sở xây dựng nơi có dự án nhà ở biết. Do bị hạn chế về tỷ lệ góp vốn, thời điểm góp vốn nên các chủ đầu tư đã dần chuyển qua các loại hợp đồng khác nhằm mục đích “lách luật”, điển hình trong đó là hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại điều 358 Bộ luật dân sự 2005, đặt cọc được hiểu là:

Điều 358

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc thực chất chỉ đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự và hoàn toàn không phải là hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên trên thực tế, có rất nhiều người bị nhầm lẫn về loại hợp đồng này do nội dung trong hợp đồng đặt cọc đã được chủ đầu tư sửa đổi, đặc biệt là giá trị khoản đặt cọc trong các hợp đồng này thường rất lớn chiếm tới 50-95% giá nhà ở, mang tính chất của một hợp đồng mua bán nhà ở. Với giá trị hợp đồng lớn như vậy, người mua nhà trong trường hợp này cần lưu ý tới vấn đề về phạt cọc. Bởi có thể vì một lý do nào đó mà bên đặt cọc từ chối tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở sau này thì rất có thể bên đặt cọc sẽ bị mất toàn bộ khoản đặt cọc trước đó. Lý do phổ biến thường gặp đó là về vấn đề giá cả. Bản chất hợp đồng đặt cọc chỉ là nhằm mục đích đảm bảo bên bán sau này sẽ bán nhà ở cho người mua. Chính vì thế, giá trị của hợp đồng đặt cọc không phải là giá cuối cùng mà người bán sẽ bán cho người mua. Trong nhiều trường hợp, giá trị nhà ở sẽ không được nhắc tới trong hợp đồng đặt cọc. Người mua nhà sẽ không thể biết được sau này mình sẽ phải đóng thêm bao nhiêu tiền nữa để được sở hữu nhà ở. Trường hợp họ không có đủ khả năng tài chính để tiếp tục ký kết hợp đồng mua bán thì sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng đặt cọc và bị phạt cọc. Hình thức phạt cọc được thực hiện theo sự thoả thuận của các bên, nếu các bên không thoả thuận thì khoản phạt cọc sẽ tương ứng với toàn bộ giá trị hợp đồng cọc. Chính vì thế, giá cả sẽ là vấn đề mà người mua nhà phải xem xét thật kỹ khi ký vào hợp đồng đặt cọc.

 

3. Hợp đồng vay vốn đầu tư

Đây cũng là loại hợp đồng phổ biến cùng với hợp đồng đặt cọc được chủ đầu tư sử dụng kể từ sau khi Nghị định 71 ra đời quy định cụ thể về việc hạn chế tình trạng huy động vốn tràn lan từ khách hàng khi chưa giải phóng mặt bằng, triển khai xây dựng dự án. Song, khác với hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn, các quy định của Bộ luật dân sự 2005 về hợp đồng vay tài sản là khá rõ ràng, các bên có thể thoả thuận về lãi suất nhưng vẫn phải tuân theo các quy định khung của pháp luật. Hiện nay, theo quy định của pháp luật, hợp đồng vay tài sản được chia thành những loại sau:

- Hợp đồng vay không kỳ hạn và không có lãi.

- Hợp đồng vay không kỳ hạn và có lãi.

- Hợp đồng vay có kỳ hạn và không có lãi.

- Hợp đồng vay có kỳ hạn và có lãi.

Trong các loại hợp đồng vay trên thì loại hợp đồng vay có kỳ hạn và không có lãi là loại hợp đồng được chủ đầu tư sử dụng phổ biến hơn cả với lý do tận dụng được nguồn vốn không lãi suất từ phía khách hàng và bên cho vay vốn chỉ lấy lại được khoản tiền cho vay khi đến hạn, không được lấy lại trước thời hạn. Trong trường hợp thời hạn của khoản vay theo hợp đồng là 05 năm, người mua nhà đã phải chịu thiệt hại rất lớn về lãi suất, về việc trượt giá của đồng tiền, trong khi đó chủ đầu tư lại tận dụng được nguồn vốn không lãi suất dồi dào không bị giới hạn so với việc vay lãi từ phía ngân hàng. Chính vì thế, khi tham gia vào ký kết loại hợp đồng này, người mua nhà, người cho vay cần lưu ý tới các vấn đề về lãi suất trong hạn, lãi suất quá hạn, thời hạn cho vay, việc sử dụng khoản tiền vay đúng mục đích của chủ đầu tư..

Như vậy, qua một số phân tích trên, có thể thấy hầu hết các loại hợp đồng như Hơp đồng đặt cọc, Hợp đồng hợp tác đầu tư, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng vay vốn đều được các Chủ đầu tư sử dụng để huy động vốn không lãi suất từ phía khách hàng, đồng thời khiến người mua nhầm lẫn với hợp đồng mua bán do nội dung trong các loại hợp đồng này đã được Chủ đầu tư sửa đổi lại theo hướng có lợi cho họ. Người mua nhà, hơn ai hết cần đọc kỹ hợp đồng, tham khảo quy định của pháp luật trước khi đặt bút ký vào những bản hợp đồng trên, từ đó tránh được những phát sinh tranh chấp sau này.

Để được Luật sư tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ: 1900 6194

Email: luatsutoandan@gmail.com