Chưa được cấp sổ đỏ có được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

LIÊN HỆ LUẬT SƯ: 0969449828

Theo quy định tại Điều 30 Luật đất đai 1993, Điều 106 Luật đất đai 2003, Điều 168 Luật đất đai 2013 thì:

“Điều 30

Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1. Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

2. Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển

quyền sử dụng;

3. Đất đang có tranh chấp”.

“Điều 106.

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

“Điều 168

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.

Như vậy, có thể thấy Luật đất đai qua các thời kỳ từ năm 1993 cho tới nay đều yêu cầu chủ sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhận thì mới thực hiện được các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn..Riêng đối với Luật đất đai 2013 thì mở rộng quyền này hơn so với Luật đất đai các thời kỳ trước khi cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được phép thực hiện các quyền này sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, thực tế đối với những người sử dụng đất đang sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ hợp pháp để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) song họ chưa thực hiện thủ tục xin cấp thì họ có được phép tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng hay không? Pháp luật đất đai trước đây đã từng có thời kỳ công nhận quyền này của người sử dụng đất, cụ thể theo quy định tại điểm a Công văn số 81/1999/KHXX ngày 24/07/1999 của Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn chi tiết nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế..có quy định rõ:

“Người đang sử dụng đất nếu có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17, thì họ được thực hiện hai quyền song song. Một là họ được làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hai là họ được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất...”

Việc quy định đối với các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền trên là hợp lý bởi có những trường hợp người sử dụng đất bị bệnh hiểm nghèo mà viết di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho một người con khi chưa kịp làm thủ tục xin cấp sổ đỏ. Như vậy sẽ phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự về quyền định đoạt tài sản, quyền thừa kế và cũng phù hợp với thực tế.

Tuy nhiên, quy định nêu trên chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn thì đã bị thay thế, huỷ bỏ, bổ sung tại Thông tư số 1417/1999/TCDC ngày 18/09/1999 hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế..., cụ thể quy định như sau:

“ Trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP hoặc có giấy tờ của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho hộ gia đình xã viên của hợp tác xã từ trước ngày 28/6/1971 (ngày ban hành Nghị quyết của Hội đồng Chính phủ về việc tăng cường công tác quản lý ruộng đất) hoặc giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà theo quy định của Nhà nước, thì phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm 5 Phần I của Thông tư này trước khi thực hiện các quyền.”

Hiện nay, theo quy định tại Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết của Luật đất đai 2013 thì đối với những trường hợp sử dụng đất từ trước năm 2008 do nhận chuyển nhượng, mua bán viết tay khi chưa được cấp sổ đỏ thì sẽ được công nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

“Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, có thể thấy tuỳ vào giao dịch hợp, đồng mua bán viết tay được xác lập vào từng giai đoạn, thời điểm mà pháp luật cho phép thì giao dịch viết tay đó sẽ được công nhận kể cả khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để được Luật sư tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ: 0969449828

Email: luatsutoandan@gmail.com