Mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng cần lưu ý những gì?

MUA NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CẦN LƯU Ý NHỮNG GÌ?

LIÊN HỆ LUẬT SƯ: 1900 6194

Hiện nay, việc thế chấp nhà đất tại Ngân hàng là một trong những nhu cầu hết sức phổ biến trên thực tế của chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhằm đảm bảo cho một hoặc nhiều khoản vay với Ngân hàng (Bên nhận thế chấp). Khi thời hạn của khoản vay đã hết theo hợp đồng tín dụng, người vay (Bên thế chấp) nếu không đủ khả năng chi trả các khoản vay vợ cùng lãi kèm theo có thể tiến hành Bán tài sản thế chấp cho Bên thứ ba với sự đồng ý từ phía Ngân hàng (Điều 321 Bộ luật dân sự 2015). Tuy nhiên, việc mua tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng tồn tại khá nhiều rủi ro phát sinh mà các bên cần lưu ý, cụ thể:

1. Hạn chế việc giao tiền trực tiếp cho bên thế chấp.

Khi tiến hành thế chấp nhà đất tại Ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số những quyền của chủ sở hữu, trong đó có quyền chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía Ngân hàng thì dù bên thế chấp có đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán. Chính vì thế, việc giao tiền trước cho Bên bán tài sản thế chấp là hoàn toàn vô nghĩa.

Nếu ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản cho Bên thứ ba nhằm thu hồi khoản nợ đã cho vay. Thông thường giữa bên bán và bên mua trong trường hợp này sẽ ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết sẽ phải chịu phạt cọc. Tuy nhiên, phương án nêu trên vẫn tồn tại những rủi ro nhất định cho bên mua trong trường hợp bên bán sau khi nhận tiền cọc sử dụng khoản tiền cọc vào những mục đích khác dẫn tới không có khả năng chi trả.

2. Mua tài sản thế chấp thông qua thoả thuận ba bên với ngân hàng và người thế chấp.

Mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì thế, khi tiến hành mua tài sản đang thế chấp tại một ngân hàng nào đó, người mua hoàn toàn có thể liên hệ với ngân hàng để hỏi, nắm rõ, thậm chí thẩm định về thủ tục để đưa ra được phương án hợp lý nhất. Thông thường, khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng, lập biên bản thoả thuận ba bên, bao gồm những bước sau:

Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại Ngân hàng đó và yêu cầu Ngân hàng phong toả tài khoản.

Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (Ngân hàng), Bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên trong đó Bên nhận thế chấp đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong toả tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.

Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận 03 bên.

3. Nhờ tư vấn từ bên thứ ba.

Như đã nói ở mục 2, mỗi ngân hàng đều có những trình tự thủ tục để bán, xử lý tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì vậy, để đảm bảo cho việc mua bán nhà đất đang thế chấp, rất cần có sự tư vấn và thẩm định quy trình bán tài sản trên từ những tổ chức, cá nhân có chuyên môn như luật sư, công ty thu hồi nợ, các công ty quản lý tài sản (VAMC)...

Để được Luật sư tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ:  1900 6194

Email: luatsutoandan@gmail.com