NGƯỜI NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM BỊ HẠN CHẾ NHỮNG QUYỀN GÌ?

LIÊN HỆ LUẬT SƯ: 0969449828

Hiện nay, theo quy định tại Điều 161 Luật nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam bị hạn chế một số quyền lợi nhất định, cụ thể:

Thứ nhất, đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam sẽ có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam quy định tại Điều 10 Luật nhà ở 2014, trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. 

Như vậy, đối với trường hợp người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, pháp luật nhà ở hiện hành vẫn dành cho họ quyền ưu tiên nhất định khi mà cho phép họ có đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam như quyền sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, góp vốn…nhằm mục đích khuyến khích họ vào Việt Nam đầu tư xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng, tạo lập thêm nhiều nhà ở, bất động sản để phục vụ cho nhu cầu lớn về nhà ở của tổ chức, cá nhân trong nước cũng như người nước ngoài tại Việt Nam. Đối với trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có duy nhất quyền cho thuê nhà ở. Đây là điểm khác biệt cơ bản nhằm phân biệt giữa các hình thức đầu tư khác nhau của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi vào Việt Nam thực hiện các dự án đầu tư, phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai. Cụ thể, theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2013 thì “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê” và theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 56 Luật đất đai 2013 thì “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở cho thuê”. Như vậy, pháp luật đất đai và pháp luật về nhà ở đều có sự phân biệt giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất và giao đất để trao quyền của chủ sở hữu nhà ở đối với họ. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhà nước giao đất bằng quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền sẽ có nhiều quyền năng của chủ sở hữu nhà ở hơn đối với trường hợp chỉ được nhà nước cho thuê đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam quy định tại điểm b, điểm c Điều 159 Luật nhà ở 2014 có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, cụ thể như các quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà, quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình; quyền được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về đất đai; quyền được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Tuy nhiên quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài trong trường hợp này cũng phải tuân thủ những điều kiện nhất định:

- Về số lượng nhà ở: Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này. Đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà trong một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn, không quá 10% tổng số lượng nhà ở đối với dự án nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn. Trường hợp khu vực có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án. Trường hợp người nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở vượt quá số lượng nêu trên thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

- Về loại hình nhà ở: Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thông qua việc mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc vào diện nêu trên thì họ chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

- Về thời hạn sở hữu: Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Đối với tổ chức nước ngoài thì chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm(hiện nay theo quy định của Luật đầu tư 2014 thì thời hạn đầu tư đối với nhà đầu tư là 50 năm, tối đa không quá 70 năm). Ngoài ra, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài trong trường hợp này chỉ có thể tặng cho hoặc bán nhà ở cho các đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong thời hạn sở hữu nhà ở, nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

- Về việc định đoạt tài sản là nhà ở: Theo quy định tại khoản 8 Điều 79 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở 2014 thì pháp luật nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời. Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi: “Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua”. Như vậy, mặc dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời nhưng đối với tổ chức, cá nhân vào Việt Nam đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì họ vẫn được pháp luật kinh doanh bất động sản cho phép chuyển nhượng nhà ở thuộc dự án đã đầu tư xây dựng trên đất được Nhà nước giao. Tức người nước ngoài không được quyền mua nhà đất riêng lẻ, căn hộ riêng lẻ để kinh doanh nhưng nếu đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì họ vẫn có thể bán nhà ở để kinh doanh. Đây là điểm tương đối đặc biệt trong quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu người nước ngoài so với công dân Việt Nam.