NHÀ Ở CHƯA CÓ SỔ ĐỎ (GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU) CÓ ĐƯỢCTHẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG KHÔNG?

LIÊN HỆ LUẬT SƯ: 0969.449.828

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 163/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm về tài sản bảo đảm thì: 

"Điều 4 

Tài sản bảo đảm là tài sản do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch. 

Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm".

Căn cứ theo quy định nêu trên thì nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoàn toàn có thể là đối tượng của giao dịch thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này lại gây mâu thuẫn với các quy định của Luật nhà ở 2005, cụ thể:

"Điều 91

1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật".

Như vậy, Luật nhà ở 2005 quy định đối với các giao dịch thế chấp nhà ở thì bắt buộc phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khi đó nghị định 163 lại xác định nhà ở có thể là tài sản hình thành trong tương lai và được phép tham gia vào giao dịch thế chấp tại ngân hàng. Trong trường hợp này, về nguyên tắc áp dụng pháp luật theo quy định tại Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 thì trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn, tức cần ưu tiên áp dụng Luật nhà ở. Chính vì thế, đối với những giao dịch thế chấp mà có tài sản bảo đảm nhà đất chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì hoàn toàn có thể bị Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. 

Hiện nay, nhằm khắc phục tình trạng nêu trên, Luật nhà ở 2014 đã quy định rõ về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai, các điều kiện thế chấp, hồ sơ đăng ký thế chấp..Từ đó đảm bảo cho việc vay vốn ngân hàng bằng việc thế chấp nhà đất sẽ được thực hiện nhanh chóng, giảm thiểu rủi ro trong việc xử lý tài sản bảo đảm từ phía ngân hàng.

Để được Luật sư tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ:  0969.449.828

Email: Luatsutoandan@gmail.com