THỰC TRẠNG SỞ HỮU NHÀ ỞCỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

LIÊN HỆ LUẬT SƯ: 0969449828

Chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ởtại Việt Nam đã được Nhà nước ta ban hành và cụ thể hóa trong các quy định của Pháp lệnh nhà ở1991, Luật nhà ở 2005, Nghị quyết số19/2008/QH12 và mới gần đây nhất là Luật nhà ở 2014 có hiệu lực kể từngày 01 tháng 07 năm 2015. Ngoài ra còn phải kể đến các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực nhà ở như Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản..Tất cả những quy định trên đã tạo cơ sở, hành lang pháp lý đảm bảo cho quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, khuyến khích họ đến Việt Nam sinh sống, học tập và làm việc giúp phát triển kinh tế, phát triển đất nước. 

Tuy nhiên, kể từ khi các quy định của pháp luật về nhà ở cho phép người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho đến nay, tức là từ khi cách chính sách của Nhà nước được ghi nhận trong Pháp lệnh nhà ở 1991, Luật nhà ở 2005 rồi cụ thể hóa, chi tiết trong Nghị quyết 19/2008/QH12, có rất ít trường hợp người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụthể theo thống kê từ Tổng Cục Quản Lý Đất Đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường thì cho đến ngày 10 tháng 02 năm 2010, tính cả số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài thì chỉ có 144 trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam .Thậm chí cho tới thời điểm năm 2011, nếu tính riêng số lượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Thống kê của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ xây dựng cũng chỉ là 46 trường hợp, tới thời điểm năm 2013 là 126 trường hợp (trong đó chủ sở hữu chủyếu là cá nhân nước ngoài, chiếm tới 80%), một con số khá khiêm tốn kể từ thời điểm Nghị quyết số19/2008/QH12 được triển khai trên thực tế. Có thể thấy rõ điều này qua bảng thống kê dưới đây:

     Bảng thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài 2011:

Nguồn: Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ xây dựng năm 2013

Nhìn vào bảng thống kê trên, có thể thấy rằng nhà ở mà người nước ngoài sởhữu hầu hết đều là căn hộ chung cư thuộc địa phận Thành phố HồChí Minh, tập trung chủyếu ởcác quận trung tâm của thành phố như Quận 1, Quận 11..Điều này cũng hoàn toàn có thể lý giải được do Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều dự án nhà ởvới diện tích rộng lớn, thị trường việc làm sôi động với số lượng lớn người nước ngoài đến làm việc, sinh sống. Trong khi đó ởmột số thành phố lớn khác như Hà Nội, số lượng người nước ngoài tập trung làm việc, sinh sống ởđây còn ít, cùng với đó các dự án nhà ở mặc dù nhiều nhưng hầu hết là các dự án treo, dựán chậm tiến độ. Chính vì thế, người nước ngoài khi đến Việt Nam vẫn thường lựa chọn Thành phố HồChí Minh là địa điểm để họ đầu tư, mua và sở hữu nhà ở. 

Với sự ra đời của Luật nhà ở 2014, qua 09 tháng thực thi các quy định về quyền sởhữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, đã có khoảng 1000 người nước ngoài đặt chỗ mua nhà các dự án bất động sản tại Thành phố HồChí Minh và 403 người được cấp Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở tại Việt Nam theo báo cáo của Bộ xây dựng gửi Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) ngày 22 tháng 03 năm 2016. Rõ ràng, đây thực sự là một bước đột phá rất lớn nếu so với số lượng thống kê số lượng người nước ngoài sởhữu nhà ở khi triển khai Nghị quyết 19/2008/QH12, tuy nhiên nếu so với số lượng người nước ngoài đang làm việc, cư trú tại Việt Nam thì con số này vẫn còn khá thấp.

Nguyên nhân của thực trạng trên.

Theo thống kê của Bộ lao động - Thương binh và Xã hội, tính đến năm 2013 có khoảng 77.359 người nước ngoài làm việc tại Việt Nam (Lao động có giấy phép) và hiện nay vẫn đang tăng dần nếu so với mốc 74.000 người vào năm 2011. Với số lượng lớn người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam như vậy, song chỉ có một số ít trường hợp người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó bao gồm một số nguyên nhân chủ yếu sau:

Thứ nhất, yếu tố về loại hình, chất lượng công trình nhà ở. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới thực trạng kể trên khi mà thị hiếu về loại hình nhà ở của người nước ngoài đa phần có sự khác biệt rất lớn đối với người Việt Nam. Theo đó yêu cầu về nhà ởcủa người nước ngoài không chỉ bao gồm các yếu tố nhưgiá cả, vị trí mà họ còn quan tâm tới không gian sống, tiện ích đi kèm, uy tín chủ đầu tư, trường học, bệnh viện, cộng đồng dân cư..Ở Việt Nam, các dự án về nhà ở hầu như là chưa đáp ứng được các vấn đề này, chất lượng xây dựng công trình nhà ở còn thấp. Có dự án chỉ tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất được giao mà không có những tiện ích đi kèm khác do bị giới hạn về diện tích đất xây dựng, triển khai dự án. Có dự án lại nằm ở khu vực trung tâm nên khá ồn ào và ô nhiễm, thậm chí có nhiều dự án người nước ngoài đã đóng tiền trả trước cho chủ đầu tư nhưng dự án lại không triển khai (Dự án khu đô thị AIC, Khu đô thị Cienco 5, Khu đô thị Minh Giang Đầm Và tại xã Tiền Phong, Mê Linh, Hà Nội..), , gây ra tâm lý e ngại đối với người nước ngoài khi họ muốn mua và sở hữu nhà ở. 

Thứhai,về nhu cầu nhà ở. Số lượng người nước ngoài đến Việt Nam làm việc là rất lớn, tuy nhiên không phải ai cũng có nhu cầu mua và sở hữu nhà ở. Có những người nước ngoài chỉ vào Việt Nam làm việc trong một thời hạn nhất định và họ chọn giải pháp thuê nhà ở với nhiều tiện nghi sẵn có, đây là giải pháp được khá nhiều người nước ngoài lựa chọn do không phải lo lắng nhiều về các vấn đề pháp lý, điều kiện sở hữu nhà. Hay có người nước ngoài khi tới Việt Nam làm việc, họ được công ty bố trí sẵn nhà ở; có người thì đã đủ điều kiện sởhữu nhà ở tại Việt Nam hoặc nhờ người khác đứng tên nên họ không có nhu cầu về nhà ở nữa. Ngoài ra, nhà ở là một tài sản có giá trị tương đối lớn, không phải người nước ngoài nào cũng có khả năng để mua và sở hữu nên nhu cầu của họ chỉ dừng lại ở mức thuê và sử dụng nhà ở. 

Thứ ba, về rào cản pháp luật. Đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng tới số lượng sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Rào cản về pháp luật dễ nhận thấy nhất đó là việc chậm triển khai các văn bản hướng dẫn thi hành Luật. Mặc dù Luật nhà ở đã có hiệu lực được gần 01 năm nay, song phải 05 tháng sau thì Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở mới chính thức có hiệu lực và các quy định hướng dẫn vẫn còn thiếu khá nhiều nội dung quan trọng. Đồng thời, các văn bản quy định về việc triển khai, hướng dẫn thực hiện các thủ tục hành chính liên quan tới giao dịch về nhà ở dành cho người nước ngoài còn chưa có. Thủtục hành chính về việc mua, bán nhà ở còn nhiều khâu rườm rà, mất nhiều thời gian thực hiện và chờ đợi kể từ khi người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam cho tới khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thậm chí hiện nay ở một số văn phòng công chứng trên địa bàn Hà Nội hiện nay như Văn phòng công chứng Bình Minh (Trạm Trôi, Hoài Đức, Hà Nội), Văn phòng công chứng Hà Thành (Trần Đăng Ninh, Dịch Vọng, Hà Nội), Văn phòng công chứng Hà Đông (126 Nguyễn Xiển, Thanh Xuân, Hà Nội).., các văn phòng công chứng này đều không đồng ý công chứng giao dịch nhà ở cho người nước ngoài với lý do chưa có hướng dẫn cụ thể từ Sở Tư Pháp. Tại một số Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên môi trường như Văn phòng đăng ký đất đai tại số 10 Đặng Dung, Ba Đình, Hà Nội, Văn phòng đăng ký đất đai tại số N1A-B Hoàng Minh Giám, Thanh Xuân, Hà Nội, cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại các văn phòng này còn từ chối tiếp nhận hồ sơvới lý do đang chờ đợi việc xây dựng, hoàn thiện dữ liệu trên Cổng thông tin điện tử của Sở xây dựng nhằm đảm bảo chính xác giao dịch nhà ở của người nước ngoài không vượt quá số lượng nhà ở người nước ngoài được phép sở hữu trên địa bàn đó.

Bên cạnh đó, ngoài các rào cản pháp luật về điều kiện trước khi mua và sở hữu nhà ở, người nước ngoài còn gặp không ít vấn đề phát sinh sau khi đã mua và được sở hữu nhà chung cư như các quy định của pháp luật nhà ở về quản lý nhà chung cư hiện nay vẫn tồn tại nhiều bất cập như các vấn đề vềsở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư, phí bảo trì, phí duy trì hàng tháng..còn chưa được quy định rõ, gây nhiều phát sinh tranh chấp trên thực tế. 

Thứtư, một số yếu tố khác nhưcác chỉ số về cạnh tranh, khả năng tăng giá, sinh lời, thanh khoản trên thị trường thứ cấp của bất động sản Việt Nam còn thua kém so với nhiều nước trên khu vực, đặc biệt dù giá nhà Việt Nam cao hơn so với các nước khác nhưng hiệu quả khai thác như giá thuê, thời gian hoàn vốn không cao sẽ khiến người nước ngoài có ý định đầu tư vào thị trường Việt Nam cân nhắc, so sánh với các thị trường xung quanh nhằm tránh rủi ro. Cùng với đó, tính minh bạch của thị trường bất động sản còn chưa cao, có quá nhiều hình thức môi giới như cò đất, cò nhà, cò ngân hàng, cò giấy phép…, thiếu các công ty, chuyên viên bất động sản có bằng cấp, có kinh nghiệm nên chất lượng tư vấn cho người nước ngoài khi mua nhà còn hạn chế, khiến họ không cảm thấy thoải mái khi đầu tưvào thị trường Việt Nam. 

Để được Luật sư tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ: 0969449828

Email: Luatsutoandan@gmail.com