ĐIỀU KIỆN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO LUẬT NHÀ Ở?

Hiện nay, theo các quy định của pháp luật thì Luật nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư được huy động vốn thông qua việc ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Căn cứ theo quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật nhà ở thì trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, cụ thể Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

"Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cụ thể theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99 thì chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng.

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên thì để ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải chứng minh được nhà ở đang bán chưa bị thế chấp tại ngân hàng hoặc nếu đã thế chấp thì phải hoàn thành nghĩa vụ và thực hiện giải chấp, đồng thời phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản như đã hoàn thành xong phần móng, có giấy tờ về quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, cho thuê đất..Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn thông qua hình thức ký kết bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không đáp ứng được đầy đủ các điều kiện trên thì hợp đồng đã ký kết hoàn toàn vô hiệu và không được pháp luật công nhận. 

Để được Luật sư tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ: 0969449828

Email: Luatsutoandan@gmail.com