THẾ CHẤP NHÀ Ở KHI CHƯA CÓ SỔ ĐỎ (GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở) CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 thì đối với các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Căn cứ theo quy định nêu trên thì hiện nay trong hầu hết các giao dịch về nhà ở thì Luật nhà ở hiện hành đều quy định bắt buộc nhà ở phải đảm bảo điều kiện về việc nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối với giao dịch thế chấp nhà ở thì Luật nhà ở quy định nhà ở đưa vào làm tài sản thế chấp cũng phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Hiện nay, căn cứ theo khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 thì Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, bao gồm 03 loại hình nhà ở chủ yếu:

-  Nhà ở thuộc dự án đang được chủ đầu tư đầu tư xây dựng.

- Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; 

- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Mặc dù đối với các loại hình nhà ở này pháp luật cho phép chủ đầu tư, các tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở khi nhà ở chưa được cấp sổ đỏ song bên thế chấp vẫn phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định như phải có quyết định giao đất, cho thuê đất, phải có giấy phép xây dựng...

Tuy nhiên Luật nhà ở 2014 cũng loại trừ một số trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng loại hình nhà ở sau:

-  Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

-  Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật nhà ở;

-  Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Để được Luật sư tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ:   0969449828 (Zalo)

Email: Luatsutoandan@gmail.com