LUẬT SƯ HẢI DƯƠNG -  TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI 

Hiện nay trên địa bàn tỉnh Hải Dương phát sinh các tranh chấp liên quan tới hợp đồng thế chấp nhà ở, thế chấp quyền sử dụng đất. Hầu hết các giao dịch này đều không có giá trị pháp lý và có thể bị tuyên bố vô hiệu tại Tòa án. Hợp đồng thế chấp vô hiệu có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong trường hợp bên thế chấp nhà đất là bên thứ 03 trong giao dịch vay tiền của ngân hàng, khi hợp đồng thế chấp vô hiệu, tài sản thế chấp hoàn toàn có thể tách ra khỏi khoản vay, người thế chấp có thể lấy lại tài sản của mình. Dưới đây là một trường hợp điển hình:

Căn cứ theo quy định tại Điều 144 Luật nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Đối với những tài sản thuộc sở hữu chung thì về nguyên tắc khi thế chấp nhà ở cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu. 

Như vậy, nếu tài sản nhà ở là tài sản chung thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng mà hợp đồng thế chấp chỉ có 1 bên tham gia ký kết thì hợp đồng này đương nhiên bị vô hiệu. Để xác định được nhà ở có phải là tài sản chung hay không thì cần căn cứ vào các quy định của pháp luật liên quan, cụ thể theo các quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Tuy nhiên đối với tài sản nhà ở thì Luật hôn nhân chỉ quy định như sau:

"Điều 31.Giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng

Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng".

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung".

Như vậy, trường hợp một bên vợ hoặc chồng không có căn cứ chứng minh nhà ở là tài sản riêng hoặc trường hợp nhà ở này là nơi ở duy nhất của 2 vợ chồng thì việc một bên ký vào hợp đồng thế chấp sẽ không đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng này. Một trong các bên của hợp đồng có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp nêu trên vô hiệu. 

Để được Luật sư tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ:  0969449828

Email: Luatsutoandan@gmail.com