ĐÒI TIỀN ĐẶT CỌC MUA NHÀ ĐẤT DỰ ÁN?

Câu hỏi: Chào Luật sư! Khoảng tháng 01/2018 bố mẹ tôi được người quen giới thiệu một dự án bất động sản tại Mê Linh, Hà Nội để mua đất nền. Khi bố mẹ tôi trực tiếp đến dự án để xem đất bên môi giới có trao đổi là phải đặt cọc để giữ chỗ nếu không chậm chân người khác sẽ mua mất lúc đấy mà muốn mua thì phải chịu giá chênh cao. Do vậy bố mẹ tôi đã tiến hành đặt cọc số tiền 200 triệu để được đảm bảo quyền mua 01 lô đất thuộc dự án này. 

Tuy nhiên sau khi về tìm hiểu kĩ chúng tôi nhận thấy dự án này không được phân lô, bán nền do vậy bố mẹ tôi đã yêu cầu bên công ty môi giới trả lại số tiền cọc nêu trên nhưng bên môi giới không chấp nhận do gia đình vi phạm thỏa thuận cọc. Vậy xin Luật sư cho biết có cách nào để đòi lại tiền đặt cọc mua nhà đất dự án trên hay không?

Xin cảm ơn Luật sư!

Trả lời: Chào bạn! Đối với câu hỏi về vấn đề “Đòi tiền đặt cọc mua nhà đất dự án”của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

Hiện nay hầu hết các nhà đầu tư cá nhân để được mua đất nền phân lô hoặc căn hộ chung cư thường không thể làm việc trực tiếp với chủ đầu tư mà phải thông qua các đơn vị trung gian như sàn bất động sản, công ty môi giới, đơn vị phân phối,… 

Tại đây để thuyết phục khách hàng đầu tư vào dự án các đơn vị trung gian thường cho nhân viên tư vấn rất nhiệt tình về quy mô, triển vọng, tiện ích của dự án mà lại không cung cấp đầy đủ thông tin về pháp lý cũng như các thỏa thuận mà khách hàng sẽ phải chấp nhận khi làm việc với chủ đầu tư sau này. Để ràng buộc khách các đơn vị trung gian thường yêu cầu khách hàng phải đặt cọc để giữ chỗ, đảm bảo quyền được mua nhà đất thuộc dự án mình phân phối.

Tuy nhiên sau khi đặt cọc nhiều khách hàng không có nhu cầu chuyển qua ký hợp đồng bởi một trong các lý do sau:

• Khách hàng không còn có nhu cầu hoặc không đủ khả năng về tài chính để tiếp tục đầu tư vào dự án.

• Dự án chậm tiến độ nên khách hàng không muốn tiếp tục đầu tư.

• Khách hàng không thể đạt được thỏa thuận với chủ đầu tư do hầu hết các hợp đồng đều do chủ đầu tư đưa ra nên các điều khoản luôn có sự bất lợi cho khách hàng. Một khi không thể thống nhất được các nội dung trong hợp đồng thì điều tất yếu là khách hàng có thể không ký hợp đồng và trở thành bên vi phạm dẫn đến việc mất khoản tiền đặt cọc.

• Do bên trung gian không cung cấp đầy đủ thông tin về dự án nên khi làm việc với chủ đầu tư khách hàng cảm thấy không có nhu cầu để tiếp tục đầu tư vào dự án nữa. Ví dụ khách hàng tưởng dự án mình mua là đất phân lô, bán nền nhưng thực tế khách hàng sẽ phải mua cả nhà đã được xây dựng theo quy hoạch trong dự án trong khi không có nhu cầu ở.

Ngoài ra cũng có thể còn nhiều lý do khác có thể khiến khách hàng từ bỏ dự định đầu tư ban đầu của mình và vấn đề mà mọi người quan tâm là liệu có lấy lại được khoản tiền cọc ban đầu mình đã nộp hay không. Liên quan đến nội dung này Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Nếu theo quy định nêu trên thì khi khách hàng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết hợp đồng nhưng không thực hiện thì có thể bị xem là bên phá vỡ thỏa thuận cọc và phải chịu phạt. Tuy nhiên trong thực tiễn không phải lúc nào khách hàng cũng là bên có lỗi nên còn phải tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể nếu có căn cứ và phương án xử lý phù hợp thì vẫn có thể lấy lại khoản tiền cọc nêu trên.

Như vậy đối với trường hợp của bạn mặc dù bố mẹ bạn là bên phá vỡ thỏa thuận cọc nhưng bên môi giới có thể cũng có lỗi dẫn đến việc bố mẹ bạn việc thực hiện thỏa thuận cọc. Bố mẹ bạn hoàn toàn có thể cung cấp các căn cứ để chứng minh việc chấm dứt thỏa thuận cọc là hợp pháp để từ đó đòi lại số tiền cọc.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi đối với câu hỏi “Đòi tiền đặt cọc mua nhà đất dự án”.Nếu có nội dung nào còn vướng mắc bạn có thể liên hệ trực tiếp đến số 1900.6194 để được Luật sư trực tiếp hỗ trợ.

Trân trọng!

ĐOÀN LUẬT SƯ TP HÀ NỘI - CÔNG TY LUẬT HÙNG BÁCH

Địa chỉ: Số 36/126 Hào Nam, phường Ô Chợ Dừa, Quận Đống Đa, TP. Hà Nội

Hotline: 0969449828

Email: Luatsutoandan@gmail.com